יום ראשון, 2 בינואר 2011

לוקחים משכנתא? הנה מה שלבנקאי אסור לספר לכם

בשנתיים האחרונות אין יום, כמעט, שבו מחירי הדיור המאמירים לא נמצאים בכותרות, ואין כבר גוף שלא הציע פתרונות ותכניות שונות להורדת המחירים.

אם אתם מתכננים לקחת משכנתא וגם אם יש לכם כבר אחת – הפוסט שלפניכם יכול לעזור לכם לחסוך עשרות אלפי שקלים.

קצת רקע
שני המסלולים הנפוצים ביותר בהלוואות משכנתא הם:
1. משכנתא צמודה למדד, בריבית קבועה
יתרון מרכזי: אחוז הריבית על ההלוואה קבוע לכל אורך תקופתה.
חיסרון מרכזי: סכום ההלוואה צמוד למדד המחירים לצרכן. משמע – עלייה במדד המחירים לצרכן מגדילה למעשה את סכום ההלוואה שלקחתם, כך שייתכן מצב שבו אתם מחזירים את ההלוואה כל חודש, אבל היתרה שלה פשוט מסרבת לרדת.

2. משכנתא בריבית משתנה
יתרון מרכזי: סכום ההלוואה אינו צמוד למדד המחירים לצרכן. משמע – כל שקל שהחזרתם, מקטין בפועל את סכום ההלוואה.
חיסרון מרכזי: אחוז הריבית על ההלוואה משתנה לפי השינוי בריבית הפריים (ריבית בנק ישראל + 1.5%), כך שעלייה בריבית הפריים תגרור מיד עלייה בהחזר החודשי שלכם.


העצה שלבנקאי שלכם פשוט אסור לתת לכם...
בהתלבטות איזה מסלול לבחור והאם לחלק את סכום ההלוואה בין שני המסלולים, אפשר לציין שיקולים בעד ונגד כל אחד מהמסלולים (לקוח "שונא סיכון" יעדיף את הריבית הקבועה, לקוח שמוכן לספוג שינויים קטנים באחוז הריבית וחושב שאולי יום אחד ירצה לבצע פירעון מוקדם של ההלוואה יעדיף את הריבית המשתנה).

אך למרות זאת, כל פקיד משכנתאות שתיפגשו איתו, ללא יוצא מן הכלל, ימליץ לכם תמיד לשלב בין שני המסלולים – חלק בריבית קבועה וחלק בריבית משתנה.

למה?  כי זה מה שהוא חייב לעשות, לפי ההוראות של המנהלים שלו.
כפי שאמרנו, יש שיקולים בעד ונגד כל סוג הלוואה, ומסלול שמתאים ללקוח אחד – לא מתאים ללקוח אחר ולכן לבנקאי שלכם אסור בשום אופן להמליץ לרכז את כל ההלוואה במסלול אחד, כי אז הבנק ייאלץ להתמודד עם תביעות עתידיות של לקוחות שיאשימו אותו על המלצות שגויות.

לכן - הבנקאי תמיד ימליץ על שילוב, גם אם בתוך תוכו הוא יודע שההמלצה הזאת הולכת לעלות לכם כסף, והרבה, כפי שנראה בהמשך.

{מאמר מוסגר: לאחרונה, הבעיה של הבנקאים לתת לנו המלצה אמיתית ואובייקטיבית רק החריפה, כיוון שנגיד בנק ישראל, פרופ' סטנלי פישר, הטיל הגבלות על לקיחת ההלוואות בריבית משתנה. נאמר רק ברמז שהוא לא באמת דואג לנו וגם לא למחירי הדירות, אלא ליציבות הבנקים שעליהם הוא אחראי - אבל זה כבר נושא לפוסט נפרד. }

מבחן דרך: הלוואה בריבית קבועה VS הלוואה בריבית פריים

לפני שמתחילים, להלן נתוני הפתיחה שלנו:
- לפי הנתונים שמפרסם בנק ישראל (כאן), הריבית השנתית הממוצעת על הלוואות צמודות למדד ל-15 עד 20 שנה נעה סביב 2.5%. 
- האינפלציה בישראל נעה סביב 3% לשנה.

מבחן מס' 1 - שתי הלוואות של 100,000 ש"ח, ל-20 שנה, שתיהן בריבית של 2.5%
- בהלוואה בריבית משתנה (פריים), הסכום הסופי שהלקוח יחזיר לבנק יהיה 127,000 ש"ח.  
- בהלוואה בריבית קבועה, הסכום הסופי שהלקוח יחזיר לבנק יהיה 174,000 ש"ח. 
  47 אלף ש"ח יותר, "בזכות" ההצמדה למדד.

מבחן מס' 2 - אותו סכום, אותה תקופה, אך נניח שריבית הפריים עולה ל-3.5%
- בהלוואה בריבית משתנה (פריים), הסכום הסופי שהלקוח יחזיר לבנק יהיה 139,000 ש"ח.  
- בהלוואה בריבית קבועה, הסכום הסופי שהלקוח יחזיר לבנק יהיה 174,000 ש"ח. 
  35 אלף ש"ח יותר, "בזכות" ההצמדה למדד.

 מבחן מס' 3 - אותו סכום, אותה תקופה, אך ריבית הפריים עולה ל-5% - מה אז?
- בהלוואה בריבית משתנה (פריים), הסכום הסופי שהלקוח יחזיר לבנק יהיה 159,000 ש"ח.  
- בהלוואה בריבית קבועה, הסכום הסופי שהלקוח יחזיר לבנק יהיה 174,000 ש"ח. 
  עדיין - מסלול הריבית הקבועה יקר יותר ב-15 אלף ש"ח, "בזכות" ההצמדה למדד.

ומה יקרה אם ריבית הפריים תעלה ל-6% או יותר מזה?
גם אם ריבית הפריים תהיה 6%, עדיין מסלול הריבית הקבועה יקר יותר ב-2,000 ש"ח לפחות.

עם זאת, כדאי לזכור שעלייה כזו בריבית הפריים תהיה כרוכה כמעט בוודאות באינפלציה גבוהה מאוד (למשל - 5% אינפלציה), ובתרחיש כזה - מסלול הריבית הקבועה יהיה יקר יותר ב-46 אלף ש"ח לפחות, "בזכות" ההצמדה למדד.

סיכום ביניים - ושחקו עם האקסל בעצמכם כדי להיווכח
לטענתי, תחת כל תרחיש סביר של ריבית בנק ישראל ואינפלציה, בחירה בהלוואה צמודה למדד עולה ללווה עשרות אלפי שקלים יותר ממה שהיה משלם בהלוואה בריבית משתנה (פריים).
למי שרוצה לראות בעיניים כדי להאמין - מומלץ מאוד להוריד את האקסל הזה שמאפשר "לשחק" עם סכום ההלוואה, משך ההלוואה בשנים, אחוז הריבית והאינפלציה השנתית - ומראה בדיוק כמה כסף יוחזר בכל אחד מסוגי ההלוואות.

 ממה בכל זאת צריך להיזהר?

כפי שאמרנו, כאשר לוקחים הלוואה בריבית פריים, לכל שינוי בריבית בנק ישראל תהיה השפעה מיידית על גובה ההחזר החודשי.
לכן, היום, כשריבית בנק ישראל נמצאת ברמות נמוכות יחסית, צריך לבחון את גובה ההחזר החודשי על ההלוואה המתוכננת לא לפי רמת הריבית הנוכחית, אלא לפי רמת הריבית האפשרית בעוד מס' שנים (למשל - 5% או 6%). ניתן ומומלץ לעשות זאת בקלות מאוד ע"י האקסל שלנו.

לדעתי - לקוח שמסוגל לעמוד בהחזר החודשי במקרה שריבית בנק ישראל תעלה ל-6% - יכול לקחת משכנתא בריבית פריים, בלי כל חשש, ולחסוך לעצמו עשרות אלפי שקלים.



חושבים שהפוסט יכול להועיל לאנשים נוספים?   שילחו להם לינק, או שתפו אותו בעזרת כפתורי השיתוף שלמטה.
אשמח לקבל תגובות והערות גם במייל - myzarkor@gmail.com .

יניב טילינגר   Yaniv Tillinger

גילוי נאות:
הכותב אינו יועץ פיננסי ואינו עוסק ביעוץ פיננסי. כל האמור לעיל הינו בגדר דעה פרטית ואינו בגדר המלצה, ולפיכך אינו מחליף בשום צורה יעוץ פיננסי מקצועי.